长三角集中供地：地方龙头深耕区域 中小房企被

来源： 21世纪经济报道

最近，长三角区域已有无锡、杭州两个城市完成年度首批集中供地，上海拟于5月第三周即5月17日至21日之间发布2021年度第一批住宅用地集中出让公告；苏州也将于5月31日至6月2日集中供地，连拍三天。

从房企在无锡、杭州的投资情况来看，得力于资金优势、运营优势，大房企不惧薄利，选择在熟悉的市场继续深耕，中小房企不得不接受“边缘化”，在郊区拿地或者后期参股大房企拿下的地块。

这充分表明了“三道红线”之下，房企投资注重安全第一。以融创与融信的表现为例，这两家房企分列一二梯队，销售体量有差距，但都在深耕区域出现大手笔投资，只不过融创深耕区域比融信多。比如，融创在无锡与杭州都有深耕意图，分别拿下4幅土地；融信则不敢在无锡贸然下手，主要在深耕了8年的杭州市场集中火力。

融信集团品牌与营销中心总经理孙群存在接受21世纪经济报道独家专访时表示，在杭州拿地是团队经过充分研判的结果，是安全的，实际上也没有外界传言的投资规模，除了与滨江联合投资的地块之外，其他独立竞得的地块后期都会与合作伙伴一起投资开发。其表示，自从三道红线、集中供地政策出台之后，融信的投资团队与营销模式已经迅速做出了调整，长期主义仍然是融信的城市投资宗旨。他也坦承，在此前没有过多投资的城市，融信决策的周期也很慢，包括无锡在内，新进入的城市各方面资源都跟不上的情况下，不敢贸然下手拿地。

融创、融信、招商蛇口、龙湖等大房企蜂拥无锡、杭州土拍市场。尤其是杭州，还没到正式开拍就已经有地块经过好几轮预报价导致地价直接封顶，等到正式开拍的时候，房企只能通过竞自持一争高下。

杭州土拍热度空前，房企拿地激进，导致地块自持比例突破9%；利润不断下探，房地比跌破1.0。

综合亿翰智库、易居研究院分析师以及房企内部人士的观点，土拍新规或提速，各地土拍仍需“降温”。集中供地初衷未达，土拍政策调控或陆续出台。

饥饿营销？长三角土地市场热度不减

顺应集中供地新政对于租赁住房比例的要求，无锡与杭州此次推出的地块都增加了租赁住房比例，无锡首次要求“竞租赁住房建筑面积”，杭州一方面增加了部分地块内的公租房配建比例不低于10%的要求，另一方面首批集中供地也推出2幅人才租赁用房用地。但房企毫无顾虑。

此次杭州57幅地块总成交1178.21亿元，占2020年杭州市全部卖地总金额的50%左右。其中，有42宗地块封顶，41宗进入竞自持，并有13宗地块竞自持比例超过了20%，竞自持比例最高达到40%。这批杭州地块精装限价创板块新高，比如临平区塘栖小城市核心区地块34地块，精装限价元/平方米，较2020年最高限价上涨了23%。

业内人士认为，集中供地之后长三角土地市场热度不减的原因还在于，不同于其他区域城市积极加快宅地供应放量，长三角除南京有略微增幅以外，杭州、苏州、无锡2021年供应均有明显的下降，“饥饿营销”或让原本就土拍火热的四城热度进一步聚焦。

大房企热衷投资长三角，还有诸多原因。亿翰智库一份研报显示，杭州此次供地质量高，主城区地块推出数量高于郊区；土地出让金缴纳期限具有明显的优势，杭州除下沙板块土地出让金周转期限为6个月外，其他区域周转期限普遍在8-9个月左右，而苏州土地出让金周转期限普遍为3个月，一定程度上缓解集中供地新政下，房企一次性参拍面临的资金压力。据不完全统计，通过缴纳托底保证金报名参与本次的房企达37家。

寻求多方借力？大房企敢于拿地

杭州集中供地中，除了融创，融信、滨江联合体拿地之外，又各自为营积极拿地，拿地金额TOP10房企中7家房企均为行业TOP30房企。政府提高了双限地块价格，并且通过点状提高精装限价松动区域房价天花板。郊区房价的上涨预期，中小房企也不怕向外围布局，其中以临安区为例，作为市区唯一不限购区域，土拍起价低，利润相对充足，深受本土房企青睐。

一场集中供地，反映的不仅是土地价格的变化，更是房企投资拿地的分化逻辑。从竞自持角度来看，杭州57幅土地平均自持比例高达9%，创双限政策实施以来新高，而2019-2020年自持比例均在2%以下。出让的首批集中供地中自持比例20%以上地块共13宗，本土房企拿下7宗，占比高达54%，而自持比例最高的为城东滨湖新区单元G-R21-01地块，自持比例40%，由本土房企杭州地上拿下，房地比仅1.2。

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